看房记

老闵行 

老闵行,面积27平方公里,14万常住人口,位于闵行区的西南部,算是闵行区的前身,以前主要是一些解放初期的产业工人聚集在这里,主要是江川路一带,后来是随着周边院校(主要是交大、华师大)的带动发展,老闵行的新重点将在东川路周边,由5号线而发展起来的商圈。

看房的第一站选择了老闵行,至于为什么选择这里呢,有两个原因:一是初步预估手上的资金这里比较match;WYJ同学买到了这里经常和我安利,而且我也比较喜欢学校旁边。根据分析老闵行的有价值的投资区域就是东川路,WYJ同学的房子也买在这里:沧源小区(距离东川路地铁站1.1公里)。房价永远是比你想象中的要高,链家中介带我们看了沧源小区的两套房,均价都在4.2万/平左右,建成年代基本上在94年。一室一厅大都是一字户型:厨房/卫生间->客厅->卧室(从北至南)。缺点是6楼且采光不是很好,据说当时建筑的时候并没有太多考虑这点,两栋楼的间距设计不是很科学….当时第一次看房没有比较所以并没有什么太多想法。直到这个周末第二次再去,看了套更差的,从楼道卫生环境到房型还不如上次的。于是在中介的建议下,又去看了下沧源小区对面的交大新村(也称交大东川花苑),该小区起初主要是学校提供给老师住宿,后来也对不同客户群体开发,主要卖点在于学校:交大附小、附中。这里均价在5万/平左右。相比于沧源小区,虽然建房年代相似,但是房屋建筑规划很科学,采光绿化都要好点。缺点可能就是离高架比较近,防噪效果不好。中午总共看了2套,一个在2层,小60平的地方房主给设计成了两室一厅,利用率很高;另一套在6楼,经典的一室一厅户型,采光很好,整体来说印象比沧源小区都要好,可能是我喜欢光的缘故…

古美

古美板块,位于中环与外环西南角之间,也属于闵行区,但紧靠着徐汇区。且随着十二号线的开通热度一路高升。目前基本没有新房,全部是二手房。虽然只有6平方公里,但常驻人口有10万,周边小区生活气息浓厚,宜居。略微尴尬的是除了几个里地铁站很近(300米以内)的小区,就古美中心来看,距离地铁站平均1.5公里。比较有投资价值的是莲花路、顾戴路地铁之间的区域,除了附近的复旦附属儿童医院和南方商城/莲花国际广场之外,未来的南方商务区商圈将会建在这里。

GQ同学刚租完房子,认识了一位比较靠谱的中介C君,于是在看完老闵行之后,我们回到了古美片区。看的第一套是古美七村的51平的一室户,均价在5.3万/平,由于是6楼且卖家急于出手,所以远低于小区的均价(5.8万/平),是近期中介们主推的一套。一室的户型,基本大同小异(一字户型),所以房型基本上定型的,可选的只有地段、楼层、采光,当然如果是投资型,最主要的还是地段,这边离锦江乐园地铁站较近但也不便(需不行穿越高架…且高架附近噪音略大)。七村附近的古美八村,房型、价格基本类似,区别在于八村离高架(或锦江乐园)较远,对面有上海戏剧学院分校,且与莲花路地铁站的较近距离又弥补了远离锦江乐园地铁站,所以价格稍微贵一点点(5.9万/平)。再往西南方向看就是毗邻南方商城/莲花广场的南方新村,这里均价在6.2-6.3万/平左右,相比于它的地段(地铁、商场以及未来商圈),这个价格很值,目测应该是偏低的。南方新村虽然建成年代也是90年代中期,但是房屋的建筑设计以及外观、采光均比古美七、八村要好很多。再往西则是紧挨着南方新村的古美西路316弄/420弄,由于稍微远离南方商城一带,均价要少4000,在5.8-5.9万左右,虽然它比南方新村里顾戴路地铁站和儿童医院更近。结合古美七村与八村的对比,是不是可以说明一点:在小区生活配套设施的选择中,人们觉得生活便利(商场、安静的小区环境)比交通便利更重要,至少在古美这片貌似是这样的。而这很可能是人们的一种短视(或错觉),并不是由于生活便利而导致了交通便利,正是由于交通便利而带动了生活的便利,所以在交通与生活之间应该首选交通,因为在不久的未来,生活因为交通,自然而来。

嘉定-昌吉东路站

对嘉定这边行情一无所知,甚至来之前资料都没怎么查,完全是在计划之外。最近昌吉东路站新开了一个的楼盘,对,就是那个号称刷爆中介朋友圈的路劲上海派…开发商是香港路劲集团。宣传的是紧邻地铁站200米,实际距离700米(实际测量步行约10-15min);宣传的是3万/平,实际是3.1-3.4万/平;宣传的是现场认筹摇号获取购买资格,实际则是先排队认筹然后在排队购房,先到先得,且在不足800套的房数下发放认筹了2000多个号,这给本处于灰色地带的认筹行为携带上了更大的风险概率。看房当天,荒芜的郊区满满都是一簇一簇的中介与看房者,两边是零零散散的小商店与饭店,这里看不见任何生活的气息。来到房产中心,排列的等待看房/认筹的队伍密密麻麻长的让人瞠目结舌,随行的两位中介也大感意外,从未见过如此火爆的一手房市场,大致计算了下,从开始排队到领到号大概要花3小多小时,是的就是早些年火车站排队购票的场景,可谓是跪着求花钱。。根据今天最新的消息,在凭号买房的开盘区,有很多则是通宵排队的,然而由于黄牛的加入,于是开放商继续秀下限,要求大家重新排队,购房者则怨声载道,现场一片混乱。。由此可见:开放商路劲集团是如此的有恃无恐,除了连续的无下限的营销(炒作)楼盘之外,其低下的管理能力也让我感到怀疑,如果有一天老板跑路了我也不会惊讶的。不禁思考,昌吉东路站的房子真的如此火爆嘛?于是查询了附近其他小区的房价,从路径上海派1期来看,二手房价格自从去年10月之后价格只是微微上涨(根据搜房网数据2月相对于1月均价环比还下降了0.48%),完全在是大盘之下,而且附近靠近同济大学的大学里楼盘,去年12月份开盘,至今仍处于在售状态,均价在3.1万/平(距离地铁稍远1.6km),优势则是里同济大学近。这些侧面的数据多多少少可以说明路劲集团主推的路劲2期虚假火爆、名过其实。

另一个有趣的点则是,购房者也都不是傻子,为啥如此热衷于这个楼盘呢?从现场认筹的情况来看,68.5平的两室一厅小户型几乎一扫而光,剩下的基本都是大户型(88平/122平),即刚需者甚多。这也就解释了这边虽然不具备较大的投资价值,但是对于刚需仍是个好选择(11号线直达徐家汇-17站-约1小时时长)。另一个疑问又出来了:即便是刚需,那为啥如此急切的需要购房呢?根据近几年的行情来看,市场似乎在不断地告诉我们:如果再不买以后就买不起了。所以这里面多少掺杂着『恐慌性买房』的因素,外加国内也没什么好的投资渠道,所以对于刚需者必然趋之如骛,抓紧上车。

流水账终于记完了,虽然这几个星期疲于奔命,但是收获还是不小。从以前的一无所知,到现在略微懂一点点房产知识,也为自己的投资知识领域增加了很多实践经验。结合这几次看房经历以及查阅资料,下面是一些小小的思考与总结(形势在变,思考在变,仅用于记录)。

 

  • 选一个靠谱的中介搭档真的很重要!
  • 不管是投资还是刚需自住,不管是二手房还是新房,地段永远是最重要的,根据当前的可承受的首付资金尽可能地选好地段。
  • 好地段的选择优先顺序是:地铁-》商圈/学区。
  • 除了地段之外,其次就是户型,装修不重要(3000/平的预算可以装修到很好),设计很重要。
  • 对于最高6层楼的小区来说,楼层的选择顺序是:3/4楼》2/5楼》1/6楼,且前后者均差个10万左右的总价(70平左右大小时)
  • 同样一个小区同样大小或户型相同的房子,如果价格有差别一定是有原因的,比如便宜一点的层数不好,或者距离马路较近(噪音大),或者采光不好,或者卖方急于转手,或者房龄较大,或者唯满二/五,或者有户口或遗产税….最后的原因才是你运气好。。类似,价格高者亦如此。并且纯单价比较意义不大,重点在位置与户型以及对口学校。

 

后记

当一个国家的年轻人都专注于倒买倒卖时,未来的社会会发生什么?

当一个城市的白领都挣扎于住无所居时,未来的社会会发生什么?

当一代人的奋斗在房价面前一文不值时,未来社会会发生什么?

希望它会变得好一点,即使真的不好,自己也要越变越强。

(完)

 

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